Questões comentadas OAB de Enfiteuse e Superfície | 265655

✅ Alternativa correta: LETRA C 🧠 Explicação (comentada)

Direito real de superfície (art. 1.369 a 1.377 do Código Civil)

É um direito que permite ao superficiário construir ou plantar em terreno alheio.

Pode ser concedido por prazo determinado ou indeterminado (não é só perpétuo → elimina letra A).

O superficiário pode pagar uma contraprestação ao proprietário (taxa, preço ou aluguel) → não é nulo (elimina letra B).

Pode haver cláusula de construção de obra → não é nula, desde que não contrarie a lei → elimina letra D.

Cláusula de pagamento em caso de alienação do direito de superfície

A jurisprudência e doutrina entendem que não é permitido impor ao superficiário obrigação de pagar percentual sobre alienação futura, pois o direito real já é registrado e individualizado; tal cláusula é considerada nula, por se tratar de restrição indevida à livre alienação do direito de superfície.

Essa é a principal pegadinha da banca.

🧩 Exemplo prático

🏛️ Situação prática:

Mateus concede superfície a Francisco → prazo 20 anos → legal

Francisco paga R$ 30.000 → legal

Francisco constrói escola → legal

Francisco vende superfície → Mateus quer 3% → cláusula nula, pois não se pode vincular alienação futura de direito real com percentual pago ao proprietário.

✅ Conclusão jurídica: a nulidade recai somente sobre a cláusula que vincula alienação futura ao pagamento de quantia, sem afetar as demais disposições do contrato.

⚠️ Por que as outras alternativas estão erradas

A ❌ → O direito de superfície pode ser por prazo determinado (não apenas perpétuo). B ❌ → O superficiário pode pagar remuneração; não é ato gratuito obrigatório. D ❌ → Obrigar construção de edifício é válido, desde que respeite limites legais e registro.

🧠 Frase de ouro (prova)

No direito real de superfície, a nulidade recai sobre cláusulas que restringem indevidamente a alienação futura do direito, não sobre prazo, contraprestação ou obrigação de construir.

✅ Alternativa correta: LETRA C 🧠 Explicação (comentada)

O caso trata do direito de superfície (arts. 1.369 a 1.377 do Código Civil). Pontos importantes:

Prazo determinado:

A lei brasileira permite que o direito de superfície seja temporário ou vitalício.

Portanto, o prazo de 20 anos é válido → alternativa A ❌.

Remuneração ao proprietário:

É possível cobrar valor em contrapartida (oneroso), desde que previsto em contrato ou escritura pública.

Portanto, a cláusula de pagamento de R$30.000,00 é válida → alternativa B ❌.

Cláusula sobre alienação:

O superficiário pode alienar o direito de superfície (art. 1.371, CC), mas não pode impor ao proprietário direito a percentual da venda futura, salvo previsão expressa de direito de preferência.

Cláusula que obriga pagamento ao proprietário em caso de venda é nula → alternativa C ✅.

Obrigação de construir:

É possível condicionar a concessão do direito de superfície à realização de obra (art. 1.370, CC).

Cláusula obrigando a construção do edifício é válida → alternativa D ❌.

📌 Subdivisão conceitual 📌 1️⃣ Prazo do direito de superfície

Permitido temporário (ex.: 20 anos) ou vitalício

📌 2️⃣ Direito oneroso

Superficiário pode pagar quantia ao proprietário

📌 3️⃣ Alienação do direito

Superficiário pode alienar

Proprietário tem preferência, mas não direito automático a percentual do valor da venda

📌 4️⃣ Obrigação de construir

Condição válida para concessão do direito

🧩 Exemplo prático

🏛️ Situação prática:

Francisco recebe direito de superfície para construir escola

Paga R$30.000,00 a Mateus → permitido

Se vender o direito, Mateus não tem direito automático a 3% → cláusula nula

Obrigação de construir a escola → válida

⚠️ Por que as outras alternativas estão erradas

A ❌ → Direito de superfície pode ser por prazo determinado. B ❌ → Concessão onerosa é válida, pagamento é permitido. D ❌ → Condicionar concessão à construção de obra é legal.

🧠 Frase de ouro (prova)

O superficiário pode alienar o direito, mas o proprietário só tem direito de preferência; cláusula exigindo percentual da venda futura é nula. 🎯